Catasto, è iniziata la caccia alle case fantasma e a chi ha utilizzato il superbonus 110%. Lo ha annunciato il Ministro dell’Economia e delle Finanze Giorgetti nel corso dell’audizione alla Commissione Bilanci di Camera e Senato. La Legge di Bilancio 2025 richiede risorse per tenere in linea i saldi di finanza pubblica con la nuova procedura di bilancio ridisegnata dalla riforma della governance economica dell’Ue.
La regolarizzazione delle unità immobiliari non censite e l’aggiornamento delle rendite catastali (l’ultimo aggiornamento risale alla fine degli anni Ottanta) rappresentavano i punti centrali della Riforma del Catasto del 2022 proposta da Draghi, una “Riforma necessaria per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili”. In particolare, mirava da un lato alla emersione degli immobili non censiti o non conformi alla categoria catastale attribuita o destinazione d’uso, dall’altro a una revisione del catasto dei fabbricati, con relativa qualificazione patrimoniale, punto bollente della Riforma, con valori (inizialmente) non utilizzabili come base imponibile per nuove tassazioni. Obiettivo primario era quello di rendere disponibili valori reali, prossimi a quelli di mercato corrente, in linea con la raccomandazione dell’Ue in cui s’invitava l’Italia a “ridurre la pressione fiscale sul lavoro attraverso una riforma dei valori catastali”. Ma la soap opera di una riforma attesa da anni è ancora ferma alla prima puntata.
L’apertura del Ministro Giorgetti all’aggiornamento delle rendite è[L1] un timido passo in avanti, un segnale per Bruxelles per poter spalmare su sette anni, invece di quattro, i tagli richiesti dal Patto di stabilità. E’ uno degli impegni assunti nel Piano strutturale di bilancio. “Non si tratta di fare l’aggiornamento dei valori di mercato, ha chiarito il Ministro, ma di scovare immobili sconosciuti al Fisco e ribadire che chi fa ristrutturazioni edilizie è obbligato ad aggiornare anche i dati catastali”. Un piano per fare emergere due milioni di case fantasma e per identificare chi, tra i quasi 500mila immobili che hanno ottenuto il superbonus dal 2020 in poi, non ha mai presentato, come avrebbe dovuto, la comunicazione di variazione catastale. E’ un tassello del quadro finanziario che l’Esecutivo sta tracciando a supporto della manovra di bilancio per recuperare fondi senza aggravare il carico fiscale sulla generalità dei contribuenti. Saranno incrementati i controlli che si concluderanno, ove accertate irregolarità, con l’invio di lettere di compliance. Se non vengono accettate dai contribuenti inadempienti, l’Agenzia delle Entrare (“in surroga”) provvederà a effettuare aggiornamenti d’Ufficio delle rendite con relative liquidazioni di tutti gli oneri fiscali connessi all’operazione.
C’è poca chiarezza normativa sull’obbligo di richiedere la variazione della rendita catastale in caso di lavori di ristrutturazioni. Quando si tratta di interventi che non comportano la modifica della pianta dell’unità immobiliare (ad esempio la sostituzione degli infissi) la comunicazione in linea di massima non serve, a meno che l’importo dei lavori compiuti non porti a un aumento di almeno il 15% della rendita catastale. Un meccanismo di calcolo farraginoso, se non incomprensibile. Ma la Manovra di bilancio 2024 ha istituito l’obbligo di comunicazione per i beneficiari del Superbonus nella presunzione che l’importo dei lavori superi del 15% il valore catastale, generando l’obbligo di rivalutazione della rendita catastale.
E’ proprio questa rivalutazione della rendita catastale ad avere ripercussioni sulle imposte, in primis sull’IMU versata per le seconde case e le prime di lusso, sull’imposta di registro in caso di compravendita, sull’imposta di successione e donazione. E gli incrementi possono arrivare anche al 50% a seguito di cambio di categoria. Per la dissestata finanza pubblica una scialuppa di salvataggio dopo il forte impatto del Superbonus sul Bilancio dello Stato: 219 miliardi, sei volte superiore alle stime iniziali. Secondo le relazioni tecniche della Ragioneria Generale dello Stato, di questi 219 miliardi di crediti registrati, 19 sono oggetto di sequestro giudiziario da parte dell’Agenzia delle Entrate. Dei rimanenti 200 miliardi, 40 sono già stati compensati, restano da computare altri 160 miliardi di crediti che verranno all’incasso nei prossimi anni, facendo diminuire le entrate fiscali compensate con quei crediti e cagionando quindi un aggravio sui rispettivi Bilanci annuali. Una ipoteca in negativo su ogni piano governativo di sviluppo e crescita.
Al di là degli effetti positivi sull’economia, sulla occupazione e sul Pil, il Superbonus ha prodotto un’esplosione del deficit nel 2021 (8,7% del Pil), nel 2022 (8,6%), nel 2023 (7,2%).
Incertezza e precarietà dei conti pubblici accompagneranno dunque le future manovre di bilancio sullo sfondo della Riforma del Catasto che, oltre a recuperare trasparenza ed equità al prelievo fiscale nel rispetto dell’art. 53 della Costituzione, garantirebbe semplicità al sistema di tassazione degli immobili e credibilità a un Paese moderno, rendendo finalmente chiaro e reale lo stato immobiliare italiano nella sua consistenza, con la eliminazione di ogni anomalia legata alla determinazione dei valori fiscali. Un unicum italiano.
[L1]Tro il 2028)
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