SUPERBONUS E CATASTO, UN MIX ESPLOSIVO
Catasto, è iniziata la caccia alle case fantasma e a chi ha utilizzato il superbonus 110%. Lo ha annunciato il Ministro dell’Economia e delle Finanze Giorgetti nel corso dell’audizione alla Commissione Bilanci di Camera e Senato. La Legge di Bilancio 2025 richiede risorse per tenere in linea i saldi di finanza pubblica con la nuova procedura di bilancio ridisegnata dalla riforma della governance economica dell’Ue. La regolarizzazione delle unità immobiliari non censite e l’aggiornamento delle rendite catastali (l’ultimo aggiornamento risale alla fine degli anni Ottanta) rappresentavano i punti centrali della Riforma del Catasto del 2022 proposta da Draghi, una “Riforma necessaria per la modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili”. In particolare, mirava da un lato alla emersione degli immobili non censiti o non conformi alla categoria catastale attribuita o destinazione d’uso, dall’altro a una revisione del catasto dei fabbricati, con relativa qualificazione patrimoniale, punto bollente della Riforma, con valori (inizialmente) non utilizzabili come base imponibile per nuove tassazioni. Obiettivo primario era quello di rendere disponibili valori reali, prossimi a quelli di mercato corrente, in linea con la raccomandazione dell’Ue in cui s’invitava l’Italia a “ridurre la pressione fiscale sul lavoro attraverso una riforma dei valori catastali”. Ma la soap opera di una riforma attesa da anni è ancora ferma alla prima puntata. L’apertura del Ministro Giorgetti all’aggiornamento delle rendite è[L1] un timido passo in avanti, un segnale per Bruxelles per poter spalmare su sette anni, invece di quattro, i tagli richiesti dal Patto di stabilità. E’ uno degli impegni assunti nel Piano strutturale di bilancio. “Non si tratta di fare l’aggiornamento dei valori di mercato, ha chiarito il Ministro, ma di scovare immobili sconosciuti al Fisco e ribadire che chi fa ristrutturazioni edilizie è obbligato ad aggiornare anche i dati catastali”. Un piano per fare emergere due milioni di case fantasma e per identificare chi, tra i quasi 500mila immobili che hanno ottenuto il superbonus dal 2020 in poi, non ha mai presentato, come avrebbe dovuto, la comunicazione di variazione catastale. E’ un tassello del quadro finanziario che l’Esecutivo sta tracciando a supporto della manovra di bilancio per recuperare fondi senza aggravare il carico fiscale sulla generalità dei contribuenti. Saranno incrementati i controlli che si concluderanno, ove accertate irregolarità, con l’invio di lettere di compliance. Se non vengono accettate dai contribuenti inadempienti, l’Agenzia delle Entrare (“in surroga”) provvederà a effettuare aggiornamenti d’Ufficio delle rendite con relative liquidazioni di tutti gli oneri fiscali connessi all’operazione. C’è poca chiarezza normativa sull’obbligo di richiedere la variazione della rendita catastale in caso di lavori di ristrutturazioni. Quando si tratta di interventi che non comportano la modifica della pianta dell’unità immobiliare (ad esempio la sostituzione degli infissi) la comunicazione in linea di massima non serve, a meno che l’importo dei lavori compiuti non porti a un aumento di almeno il 15% della rendita catastale. Un meccanismo di calcolo farraginoso, se non incomprensibile. Ma la Manovra di bilancio 2024 ha istituito l’obbligo di comunicazione per i beneficiari del Superbonus nella presunzione che l’importo dei lavori superi del 15% il valore catastale, generando l’obbligo di rivalutazione della rendita catastale. E’ proprio questa rivalutazione della rendita catastale ad avere ripercussioni sulle imposte, in primis sull’IMU versata per le seconde case e le prime di lusso, sull’imposta di registro in caso di compravendita, sull’imposta di successione e donazione. E gli incrementi possono arrivare anche al 50% a seguito di cambio di categoria. Per la dissestata finanza pubblica una scialuppa di salvataggio dopo il forte impatto del Superbonus sul Bilancio dello Stato: 219 miliardi, sei volte superiore alle stime iniziali. Secondo le relazioni tecniche della Ragioneria Generale dello...
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